FAQ

De voorlopige oplevering is een belangrijke mijlpaal in het bouwproces, waarbij de  bouwpromotor het gebouw, de woning of appartement officieel aan de koper overhandigt. Tijdens deze oplevering voert de koper (of diens vertegenwoordiger) een inspectie uit om te controleren of het gebouw voldoet aan de afgesproken specificaties, het commercieel lastenboek, afwerking, bestelde materialen, etc... en om eventuele gebreken vast te stellen. Het doel is om een lijst op te stellen van zichtbare tekortkomingen, die vóór de definitieve oplevering moeten worden hersteld. Die termijn is wettelijk minimum 1j. 

Opmaak van PV - voorlopige oplevering

De voorlopige oplevering is een proces, dat wordt vastgelegd in een schriftelijk document: het proces-verbaal van voorlopige oplevering. 

Dit document wordt door beide partijen ondertekend. Het PV wordt opgesteld tussen de koper en de bouwheer. Dit PV is bindend voor beide partijen.  Het rapport van de deskundige wordt bijgevoegd bij de PV van voorlopige oplevering. De expert tekent mee voor kennisname, daar er geen contractuele verbintenis tussen de koper en de bouwpromotor. 

Zichtbare gebreken
Tijdens de voorlopige oplevering worden alleen zichtbare gebreken geregistreerd. Dit betreft schade of fouten die duidelijk zichtbaar zijn bij een grondige visuele inspectie, zoals vochtplekken, slechte afwerking of gebroken tegels.
Niet-zichtbare gebreken vallen buiten de scope van deze inspectie en kunnen pas later aan het licht komen, vaak binnen het kader van de tienjarige aansprakelijkheid.

De periode tussen VO en DO dient net om de eventuele niet-zichtbare gebreken in kaart te brengen. Als vb een niet werkend stopcontact. 

Let op: na de voorlopige oplevering kunnen geen nieuwe zichtbare gebreken meer worden gemeld.

Start van de garantieperiode
Na ondertekening start de garantieperiode en is er een volledige eigendomsoverdracht tussen koper en bouwpromotor.

10 jaar garantie voor structurele gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten (volgens de Wet Breyne).

1 jaar herstellingsperiode voor zichtbare gebreken die tijdens de voorlopige oplevering zijn opgemerkt.

Wat gebeurt er na de voorlopige oplevering?

Herstellingen uitvoeren
De aannemer heeft een bepaalde periode om de vastgestelde gebreken te herstellen. Als de herstellingen niet tijdig of adequaat worden uitgevoerd, kan de koper juridische stappen overwegen.

Tijdens de voorlopige oplevering kan het voor een koper lastig zijn om zichtbare gebreken te identificeren, vooral als hij of zij niet technisch onderlegd is. Elk zijn specialiteit. Een expert biedt belangrijke voordelen:

Vakkennis van de expert

Ontzorging voor de koper

Neutrale partij

Controleert of het werk voldoet aan de technische normen en contractuele afspraken.

Correcte opmaak van de PV.

Controle of alle keuringsdocumenten en attesten aanwezig zijn bij VO

Informeert de koper bij technische vragen

Na de voorlopige oplevering volgt de definitieve oplevering, die ten vroegste 12 maanden later plaatsvindt. Bij de definitieve oplevering controleert de koper of alle herstellingen naar behoren zijn uitgevoerd en of er geen nieuwe gebreken zijn ontstaan.  Als koper doet men best direct schriftelijk melding indien er gebreken naar boven komen. 

Stilzwijgend definitief opleveren is onder de wet-Breyne niet mogelijk, mits uitzonderlijk akkoord tussen de partijen. Als expert ben ik van mening dat een oplevering dient te gebeuren op schriftelijke uitnodiging van de bouwpromotor. 

Een appartement kan niet definitief opgeleverd worden zolang de algemene delen van het gebouw niet definitief zijn opgeleverd. 

Na ondertekening van PV Definitieve Oplevering is de bouwpromotor enkel nog verantwoordelijk voor zaken die onder de 10-jarige aansprakelijkheid vallen ( stabiliteit en waterinfiltratie ) Een lekkende afvoer, afregelen buitenschrijnwerk etc... vallen hier niet meer onder. 

De wet Breyne regelt de bouw van woningen in België. Ze garandeert de kandidaat-bouwer of koper uitgebreide bescherming, onder meer via een contract met transparante info over de totaalprijs van een project, de betalingsvoorwaarden … Bovendien legt de wet vast wie verantwoordelijk is en ze voorziet financiële garanties.

1. Wat is de wet Breyne?

De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de bouw en de verkoop van woningen, beter bekend als de wet Breyne biedt een uitgebreide bescherming aan iedereen die:

een woning laat bouwen

een te bouwen woning koopt

een woning in aanbouw koopt

De wet Breyne beschermt de toekomstige eigenaar tegen de insolvabiliteit van de onderneming. Hij garandeert hem volledige en correcte informatie, zonder onrechtmatig beding in het contract. De meeste bepalingen van de wet zijn dwingend (men kan er niet van afwijken).

2. Waarop is de wet Breyne van toepassing?

De wet is – onder andere – van toepassing op:

een aannemingscontract voor bouwwerkzaamheden

verkoop op plan

een sleutel-op-de-deurcontract

De wet Breyne kan ook van toepassing zijn op de verkoop van een bestaande woning. Dat is het geval als de verkoper die woning uitbreidt of aanzienlijk verbouwt. De totale prijs van die werken moet dan minstens 80 % van de verkoopprijs van de woning en meer dan 18.600 euro bedragen.

3. Onder welke voorwaarden is de wet Breyne van toepassing?

Voor de toepassing van de wet is het noodzakelijk dat:

het gebouw bestemd is voor residentieel gebruik of voor professioneel en residentieel gebruik;

de toekomstige eigenaar een of meer betalingen doet voor de werken volledig voltooid zijn, volgens de voorwaarden van het contract.

4. In welke gevallen is de wet Breyne niet van toepassing?

De wet Breyne is niet van toepassing als:

de toekomstige eigenaar afzonderlijke contracten heeft afgesloten met verschillende aannemers (een bedrijf voor de ruwbouw, een ander voor de dakwerken, een voor de verwarming enz.);

de toekomstige eigenaar werken heeft laten uitvoeren in een woning die hij al in eigendom had. Die werkzaamheden vinden immers niet plaats in het kader van een eigendomsoverdracht van het gebouw;

het contract wordt afgesloten met bepaalde entiteiten (bijvoorbeeld een gemeente);

de toekomstige eigenaar als professionele activiteit woningen bouwt of laat bouwen om ze te verkopen;

het contract een studieovereenkomst is met betrekking tot een bouwwerk en als aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

5. Welke garanties biedt de wet Breyne?

De garanties die de wet biedt, zijn onder andere:

Het voorschot dat u bij het sluiten van het contract betaalt, mag niet meer dan 5 % van het totale bedrag van het contract bedragen;

Het saldo moet in schijven worden betaald. Die mogen niet hoger zijn dan de waarde van de verrichte werkzaamheden;

De totaalprijs wordt vooraf vastgelegd (met de mogelijkheid tot herziening, maar onder bepaalde voorwaarden);

De verplichting om de woning in twee fasen op te leveren: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering (minstens één jaar na de voorlopige oplevering);

Een verplichte financiële garantie die de toekomstige eigenaar beschermt als de onderneming haar verplichtingen niet nakomt (bv. faillissement);

Duidelijk omschreven aansprakelijkheden: de onderneming (aannemer of verkoper) is gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek - zichtbaar of verborgen - dat de stabiliteit of de stevigheid van de woning aantast.

6. Wat als de wet Breyne niet wordt nageleefd?

Het niet naleven van de wet Breyne kan leiden tot de nietigheid van het contract of van de betreffende clausule van het contract.

Bron : economie.fgov.be

De verzekering tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid | FOD Economie

1. Voor welke bouwplaatsen is de verzekering burgerlijke aansprakelijkheid verplicht?

De verzekering tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid is verplicht voor de werven:

waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is;

waarvoor na 1 juli 2018 een bouwvergunning werd afgeleverd ;

van renovatie of bouw van een woning (dus een gebouw bestemd voor bewoning);

voor een woning gelegen in België.

2. Welke bouwactoren moeten zich verzekeren?

De volgende actoren moeten zich verzekeren:

de architect;

de aannemer die zich ertoe verbindt om een onroerend werk uit te voeren

(bv. de dakwerker, de plaatser van de ramen, de chapelegger ...) ;

elke andere dienstverlener in de bouwsector, met uitzondering van de bouwpromotoren, die zich ertoe verbindt prestaties van immateriële aard te leveren met betrekking tot een onroerend werk

(bv. een studiebureau).

3. Wat moet de verzekering dekken?

De verzekering dekt de tienjarige aansprakelijkheid van de actoren in de bouw, beperkt tot de gebreken in de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, wanneer die de soliditeit of de stabiliteit van de woning in gevaar brengen.

De tienjarige aansprakelijkheid loopt gedurende een periode van tien jaar na de aanvaarding van de werken. De aanvaarding is het moment waarop u bevestigt dat de werken correct werden uitgevoerd.

De tienjarige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering volgt het goed

4. Kocht u een woning die pas gebouwd/gerenoveerd is?

In geval van de aankoop van een woning, volgt de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering het goed.

Als de eigendomsoverdracht plaatsvindt voor het verstrijken van de dekkingsperiode van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid, dan moet uw notaris een register raadplegen waarin alle tienjarige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekeringen zijn opgenomen en in de akte vermelden of hij op de hoogte is van deze verzekering en zo ja, de naam van de verzekeringsonderneming en het polisnummer. Indien nodig bezorgt hij u het verzekeringsattest.

5. Hoe kunt u controleren of de bouwactoren die op uw bouwwerf tussenkomen, verzekerd zijn?

Alle contractuele documenten moeten vermelden:

naam en het ondernemingsnummer van de verzekeringsonderneming;

het nummer van het verzekeringscontract.

Voor het begin van de werken moeten de aannemers en andere dienstverleners u en uw architect een attest bezorgen van tienjarige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering. De architect moet daarop toezien.

Op de werf moet elke bouwactor in het bezit zijn van het (de) attest(en) van zijn verzekeraar. Ze kunnen verzekerd zijn via een globale polis waarbij alle spelers die bij de bouw of renovatie betrokken zijn, zijn verzekerd onder dezelfde polis of via een individuele polis.

Zowel de Orde van Architecten als de Orde van Landmeters-Experten verifiëren de verzekeringssituatie van de leden die zijn ingeschreven bij de Orde en/of de Raad.

Bron : economie.fgov.be